Une maison avec un faible score énergétique : acheter ou renoncer ? 

Quiconque veut acheter une maison avec un budget limité se retrouve souvent face à des propriétés avec un score énergétique E ou F. Avec pour implication directe une rénovation obligatoire – et probablement coûteuse. Parfois, il vaut mieux même tout casser et repartir de zéro. Quelle est la bonne solution ?

Commençons par un peu d’alphabet. Avec un score énergétique A, vous êtes paré pour l’avenir. Toutes les maisons en Europe sont supposées obtenir ce score d’ici 2050. Le B est également rassurant, car une petite rénovation permet de le transformer en A. Les maisons A et B sont donc logiquement plus chères sur le marché. Avec un score C, vous êtes dans la zone grise, mais à partir de D, la question entre prix bas et travaux lourds commence à se poser.

Le Gouvernement flamand n’oblige pas encore de rénovation pour un score D, mais les banques peuvent se montrer plus sévères. Parce qu’elles ne veulent pas voir votre maison perdre sa valeur, il se peut qu’elles ne vous proposent le meilleur taux uniquement si vous promettez d’évoluer vers un score C. À partir du score E, la rénovation n’est plus un choix, et le score D doit être atteint, avec l’intention d’aller encore plus loin en pensant déjà à 2050.

Démolition = tarif préférentiel

Le bonnet d’âne est réservé au score énergétique F. Avec lui, la rénovation peut être tellement couteuse qu’il vaut parfois mieux démolir et reconstruire. Une approche devenue intéressante sur le plan financier ces dernières années, grâce à la diminution de la TVA appliquée par le Gouvernement fédéral, passant de 21 à 6 % pour presque chaque projet de démolition et de reconstruction, à condition qu’il s’agisse de votre première maison. La démolition permet ainsi d’économiser quelques dizaines de milliers d’euros, en comparaison avec un projet neuf.

Auparavant, le tarif avantageux de 6 % était uniquement appliqué sous certaines conditions. Il fallait habiter dans un environnement urbain, travailler sans développeur immobilier, etc. Un certain flou persistait également autour de cette question : qu’est-ce qu’une rénovation et qu’est-ce qu’une nouvelle construction ? Parfois, les entrepreneurs laissaient un mur debout pour bénéficier du taux de TVA avantageux, qui s’effondrait ensuite « accidentellement » pendant les travaux. Ce genre de manœuvres n’est plus nécessaire aujourd’hui grâce à la généralisation du taux de TVA de 6 %.

Les pour et les contre

Lorsque vous recherchez une maison, ne vous laissez pas aveugler par une lettre. Avec un nouveau toit et des panneaux solaires, vous passerez peut-être déjà d’un E à un C. Ajoutez-y des doubles vitrages, et vous passerez à un B. Cela vous suffira pour un certain temps. À terme, nous devrons tous passer à un A d’ici 2050, mais une pompe à chaleur, par exemple, pourra peut-être attendre.

Vaut-il pour autant mieux rechercher une maison délabrée ? Bien sûr que non. Car les inconvénients sont réels. Les travaux de rénovation sont onéreux et causent toujours des soucis. Si vous décidez de démolir et de reconstruire, la nouvelle maison ne sera prête que beaucoup plus tard. Cela signifie que vous devrez continuer à louer ou à loger chez vos proches plus longtemps. Ce n’est probablement pas de ce dont vous rêvez.

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